物業管理服務標準-前期物業服務合同

按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業管理服務標準-前期物業服務合同

物業服務合同

物業服務合同的定義：

物業服務合同是委托方和物業服務企業在根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽訂的合同。

物業服務合同的產生：

物業服務合同的大量出現是中國實行住房改革和房地產業發展的必然產物。然而，一方面生活中物業管理關系日益增多，物業服務合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法并沒有對物業管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規制，這直接導致了現實生活中大量物業管理糾紛的出現和難以解決。

物業服務合同的基本原則：

物業服務合同于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。

物業服務合同的內容：

當事人和物業的基本情況，雙方的權利和義務，物業管理服務事項和服務質量的，物業管理服務費的標準和收取方法，物業管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法，維修費用的收取和使用條款，合同的有效期限，違約責任、解決糾紛的途徑和當事人根據具體情況約定的其他主要條款。

物業管理服務標準

為了規范住宅小區物業管理服務的內容和標準，中國物業管理協會根據我國物業管理現實情況，于2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，從物業管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準，作為物業管理企業與建設單位或業主大會簽訂物業服務合同，確定物業服務等級，約定物業服務項目、內容、標準以及測算物業服務價格的參考依據。

物業管理服務標準的規定：

第一，服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

第二，承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全

第三，管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

第四，有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

第五，管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

第六，設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

第七，根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

第八，按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

第九，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

第十，對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

第十一，根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

第十二，每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

第十三，按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

第十四，對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

第十五，小區主出人口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

前期物業服務合同

一、前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

二、前期物業管理協議的內容是按照物業公司介入時機不同而不同的：1、在建設期物業公司介入時，客戶是開發商或者建筑公司，前期管理的內容以安全服務為主；2、在竣工但未交付業主使用前，前期物業管理的對象是開發商，主要管理工作是安全和園林維護；3、開始交付業主使用時，部分業主未能及時入住，此時的前期管理對象則是業主，管理內容與日常物業管理一致。

三、簽訂合同的注意事項。在實踐中，物業的銷售及業主人住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。

《商品房屋租賃管理辦法》第七條規定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任。因而，可以在簽訂合同的時候就需要注意了。